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威尼斯官方网站8月房价地图来了,房价房价

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长春  9月二手房均价    6789元/m²

来源 | 财主家的余粮(LucaizhuBenren)

长春10月二手房均价     6823 元/m²

有人拿给我一张图,是几个大型经济体50年来房价指数的变动情况。

2017年 首付卖房子

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图表来源:泽平宏观

他指着图告诉我,你看你看,房价永远涨!全世界的房价都是一直涨涨涨,涨涨涨,只不过是涨得多还是涨得少的问题——

所以,买房永远是最好的投资!

对于这种观点,范冰冰的声明最能表达我的观点:

房价不再是房价,房价依然是房价!

房价,坐了货币的电梯

世界各国房价指数为什么最近50年都在一路飞涨?

这么给你说吧,2018年全球表现最好的股市是委内瑞拉,股票指数涨了100多倍,是全球涨得最多的股市——对比我们大A股,羡慕不?嫉妒不?想不想去买啊?

我赌你肯定不会去买!

因为,2018年全年,委内瑞拉的通货膨胀率高达1万倍,把股市的涨幅折算到美元上来,委内瑞拉的股市在2018年其实暴跌了95%,是全球表现最差的股市!

本来是全球表现最差的股市,当计价标准改变一下,立即就成为全球表现最好的股市,数字的魔力可真够魔幻的。

1970年到现在,房子的计价标准有木有改变呢?

下面是全球货币体系的核心——美元不同年份的货币发行量的对比。

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数据来源于美联储,图表为本人所做

1970年之前,因为受到金本位的约束,美元的发行数量增长并不快。但最近半个世纪里,美元发行如同脱缰野马,几乎以每10年翻一番的速度狂飙。

你认为,1970年1美元的价值和现在1美元的价值,有没有改变呢?

听说过馒头与房价的故事么?

假定社会只有馒头和房子两样商品,馒头是必需品,房子是财富储藏品,10万个馒头,10座房子,社会上有20万元货币用于交易,馒头1元钱1个,房子1万元一座,现钱现货,钱货两清。

10年后,社会增加了180万元的货币,货币总量变成200万元,但依然是10万个馒头,10座房子。

馒头这样的生活必需品不能够长久保存,而且政府还对其价格进行严格管控(因为涨价太多会影响社会稳定),人们只能把钱投入到房子上,于是,馒头缓慢地从1元涨到2元,而房子,则会从1万元一座,上涨至18万元一座。

算下来,在馒头涨了1倍的情况下,房价需要上涨17倍才能让货币与商品交易相匹配。

这就是1971年以来全球各国房价的故事。

我想起来那个关于投资的段子——

三个人坐电梯从1
楼到10楼,一个人原地跑步,一个在做俯卧撑,一个用头撞墙。他们都到了10楼,有媒体采访他们,你们是如何到10楼的?一个说,我是跑步上来的;一个说,我是做俯卧撑上来的;一个说,我是用头撞墙上来的。

从房价的角度来看,电梯是什么?

电梯就是世界货币体系的变革,是人类关于财富计价基准的变幻。

这并非是我个人的看法。

耶鲁大学经济学教授罗伯特-席勒,以其《非理性繁荣》一书的思想荣获诺贝尔经济学奖。在这本书中,席勒详细研究过世界各国的房价,结果发现,剔除通货膨胀因素,直到日本在1985年吹起房地产泡沫之前,除一些特殊原因所导致个别城市房价阶段性上涨之外,人类经济史上从未出现过全局性的房地产价格上涨。

比方说,席勒统计的美国1890-2019年130年的真实房价指数,是下面这个样子。在2000年以前的110年间,美国的房价涨涨跌跌,但扣除通胀之后房价指数整体上基本持平。

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数据及图表来源:

举国性的房地产泡沫,1985年在日本出现,后来蔓延到北欧和东亚、东南亚,然后再到西欧,再到美国,再到中国,完成了全世界的扩张。如果剔除真实通胀,真正的全球性房地产价格上涨,只是21世纪才出现的全新现象。

问题来了——

第一,为什么以前从未出现过全局性的房地产泡沫?

第二,为什么21世纪以来会出现全球性的房地产泡沫?

房价,不再是房价

1944年,美国主导下建立起被称为“布雷顿森林体系”的世界货币金融体系。

1)美元和黄金固定比价,1盎司黄金=35美元,美元等同于黄金;

2)美国承担兑换黄金义务,其他国家政府或央行,随时可依据35美元/盎司的价格向美国财政部兑换黄金;

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